Eine Teilungserklärung ist ein durch den Notar beglaubigtes Dokument, welches die Aufteilung von Immobilien wie ein Mehrfamilienhaus oder Reihenhäuser definiert. Sollen dabei die jeweiligen Wohneinheiten in der Immobilie verkauft werden, ist es nötig, die Teilungserklärung für ein Objekt vor einem Verkauf zu erstellen.
Erst durch diese Erklärung ist es möglich, einen separaten Grundbucheintrag für die einzelne Wohneinheit vom Grundbuchamt erstellen zu lassen. Die rechtliche Basis für eine Teilungserklärung ist dabei § 8 WEG, welche die Teilung durch den Eigentümer erklärt.
Aufteilung in Miteigentumsanteile
In der Teilungserklärung erklärt der Eigentümer der Liegenschaft gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum in sogenannte Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll.
Dabei wird mit jedem Anteil das Sondereigentum damit an einer definierten Wohnung oder das Teileigentum an nicht zu Zwecken der Wohnung bestimmten Räumen verbunden. Diese Aufteilung hat zur Folge, dass jede Wohneinheit separat verkauft werden und belastet werden soll.
Vermerk im Grundbuch notwendig
- Die Teilungserklärung muss stets im Grundbuch vermerkt sein. Zudem ist sie die Grundsätzlichkeit für die Anlage der Wohnungsgrundbücher. Die Beglaubigung durch den Notar ist notwendig.
- Eine Teilungserklärung wird somit beim Grundbuchamt aufbewahrt.
- Jene in der Teilungserklärung enthaltende Urkunde des Notars beinhaltet zugleich vom Grundstückseigentümer niedergeschriebene Bestimmungen über das Verhältnis der künftigen Wohnungseigentümer.
- Quelle: https://www.interhyp.de/ratgeber/lexikon/teilungserklaerung.html
Solche Abkommen setzen sich zur Gemeinschaftsordnung bzw. der Miteigentümerordnung zusammen und müssen inhaltlich und rechtlich von der Teilungserklärung differenziert werden, obwohl sie als Einheit in der Urkunde niedergeschrieben werden. Die Miteigentümer- und die Gemeinschaftsordnung reguliert die Konstellationen der Wohnungseigentümer untereinander und kann vom WEG abweichende Regeln und Vorschriften enthalten.
Die Sondernutzungsrechte können ebenfalls in der Teilungserklärung niedergeschrieben sein. Diese sind meistens zum Vorteil der Besitzer vergeben. Das Sondernutzungsrecht gestattet es dem berechtigten Eigentümer zum Beispiel einen definierten Teil des Gemeinschaftseigentums abgeschieden und unter Ausschluss der weiteren Miteigentümer zu verwenden.
Meistens sind dies Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen, Dachböden und Keller, welche unter dieses Sondernutzungsrecht fallen. Jene Befugnisse bleiben dann jedoch das Gemeinschaftseigentum und unterliegen ferner der Gemeinschaftsverwaltung.
Ein wichtiges Element der Erklärung ist der abgeschlossenheitsbescheinigte Teilungs- oder Aufteilungsplan, der von den zuständigen Genehmigungsbehörden bestätigt werden muss. Die Behörde überprüft in diesem Bezug die einzelnen Nutzungseinheiten und ob der Teilungsplan vom Inhalt her der Baugenehmigung entspricht, die zum Grundstück gehört. Dieser ist eine wichtige Bedingung dafür, dass das Eigentum im Grundbuch eingetragen wird. Der Teilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der die Gebäudeaufteilung und zugleich die Größe und die Lage der im Sonder- und im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile des Gebäudes erkennbar sind. Zugleich dient der Plan dazu, das Sondereigentum von anderem Eigentum sowie von Gemeinschaftseigentum einzufassen.
Der Miteigentumsanteil ist im Wohnungseigentumsrecht in Deutschland ein Bruchteil am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei Umwandlungen des Objektes in Eigentumswohnungen bestimmt der teilende Besitzer dabei für jedes Sondereigentum, wie viele Eigentumsanteile (MEA) hierdurch dargestellt werden.
Mit der Teilungserklärung wird aus diesem Grund auf sachenrechtlicher Ebene das Wohnungs- oder das Teileigentum gezeigt (§ 2 WEG). In den Grenzen, die vom Wohnungseigentumsgesetz gesetzt werden, kann eine Teilungserklärung definieren, welche Teile des Hauses in dem Sondereigentum stehen und welche davon als Gemeinschaftseigentum anzusehen sind.
Die Inhalte der Teilungserklärung
In einer Teilungserklärung finden die Besitzer und die Kaufinteressenten genaue Informationen für die Miteigentümerschaft. Diese besteht aus verschiedenen Elementen. Dazu gehören die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Gemeinschaftsordnung sowie der Aufteilungsplan.
Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Eine bedeutende Grundlage der Teilungserklärung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese gibt an, dass ein Teileigentum oder die Eigentumswohnung in sich abgeschlossen ist und von anderen Räumen oder Wohnungen baulich getrennt errichtet worden ist. Dabei wird die Abgeschlossenheit von der Baubehörde überprüft und bescheinigt. Diese setzt unterschiedliche Eigenschaften der Räume voraus, wie zum Beispiel eine Wohnungstür, die nach draußen oder in den Flur des Hauses führt, sanitäre Einrichtungen oder einen Küchenbereich. Es muss aus diesem Grund eine unabhängige Nutzung der Wohnung ermöglicht werden.
Wichtig zu beachten – der Aufteilungsplan!
Außerdem beinhaltet eine Teilungserklärung einen Aufteilungsplan. Dieser setzt sich aus einer oder mehreren Zeichnungen zum Bau zusammen, die die Aufteilung des Gebäudes darstellen. Die Größe und die Lage vom Gemeinschafts- und Sondereigentum bilden die Bauzeichnungen zugleich ab. Somit wird im Aufteilungsplan genau festgelegt, wo zum Beispiel eine Wohnung in dem Objekt liegt, wie groß diese ist und welche Flächen und Räume gemeinschaftlich verwendet werden.
Aufteilung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum
In einem Aufteilungsplan wird abgegrenzt, was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist. Hierbei wird jede Einheit im Aufteilungsplan mit einer einzelnen Ziffer markiert; zugehörige Garagen, Stellplätze oder Kellerräume können mit derselben Nummer dem Sondereigentum beigeordnet werden. Zugleich muss der Aufteilungsplan mit der Abgeschlossenheit der einzelnen Wohneinheiten bestätigt werden.
Pflichten und Rechte der Eigentümer festlegen
- Die Gemeinschaftsordnung sollte ebenfalls in einer Teilungserklärung nicht fehlen.
- Diese legt die Pflichten und die Rechte der Eigentümer fest. Regeln zur Eigentumsnutzung, Kostenverteilung, Sondernutzungsrechte und die Hausordnung sind darin ebenfalls enthalten.
- Wenn Änderungen an einer Teilungserklärung vorgenommen werden sollen, dann müssen alle Eigentümer der WEG diesem Aspekt zustimmen und die Änderungen müssen ebenfalls notariell beurkundet werden.
Die möglichen Kaufinteressenten haben wegen der bedeutenden Informationen ein hohes Interesse an einer Teilungserklärung. Zum Erhalt können diese sich an die Hausverwaltung wenden. Diese haben das Dokument vorliegen und geben es dann an den Eigentümer weiter. Wenn der Fall eintritt, dass die Hausverwaltung die Teilungserklärung nicht darreichen kann, können die Besitzer sich an das Amtsgericht in letzter Instanz wenden. Dabei werden Gebühren fällig. Zugleich sind die Verkäufer verpflichtet, dieses Dokument zur Verfügung zu stellen und für die Kosten der Beschaffung aufzukommen.
Die Inhalte der Teilungserklärung
Konkret beinhaltet die Erklärung vor allem den Aufteilungsplan. Dieser gibt Auskunft über die Aufteilung in Gemeinschafts- und Sondereigentum. Genau handelt es sich um die Bauzeichnung in einem Maßstab von 1:100. Dieser Plan stellt Aufteilung und Lage und den Grundriss dar. Jede Wohneinheit wird eventuell mit Keller und Dachboden dabei nummeriert. Die Gebäudeteile, welche darin als Sondernutzungsrechte gekennzeichnet sind, wie zum Beispiel Gartenanteile, werden ebenfalls in dem Aufteilungsplan der einzelnen Wohnung zugeordnet. Lediglich ein durch das Bauamt oder den Sachverständigen überprüfter Aufteilungsplan hat seine Gültigkeit und ist die Voraussetzung, um die Wohneinheiten in das Grundbuch einzutragen.
Jenem in der Teilungserklärung enthaltenen Aufteilungsplan und andere weitere Informationen zum Thema finden die Besitzer in der vom Bundesverbraucherministerium geförderten Heft zur Thematik “Wohnen im Eigentum”.
Die Teilungserklärung enthält ebenso die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese bescheinigt als ein Bestandteil des Aufteilungsplans, dass sämtliche Wohneinheiten in sich geschlossen sind.
Die Gemeinschaftsordnung als weiterer Teil regelt das Miteinander der Eigentümer. Dabei ist die Gemeinschaftsordnung für alle Wohnungsbesitzer gesetzlich verbindlich.